Наш телефон:+7(926)232-16-45

Алгоритм покупки недвижимости в Испании


Купив недвижимость в Испании очень удобно сначала оформить "мульти-визу" сроком на 1 год. Она дает Вам право пребывать в стране в течение 3 месяцев каждого полугодия и продлевается, если Вы не нарушили визовый режим. Мульти-виза оформляется в Испанском Консульстве Вашей страны.
Когда вы определились, откройте счет в испанском банке для перечисления платежей, связанных с покупкой выбранного вами объекта недвижимости. Счет и далее может быть использован для оплаты налогов, коммунальных платежей и т. д.
Для открытия счета вам понадобится паспорт и, возможно, рекомендательное письмо от вашего банка в России. Операция открытия счета является бесплатной, за исключением ежеквартальных комиссионных (их размер зависит от выбранного вами банка).
При осуществлении платежей необходимо учесть следующие нюансы:
1.    Перечисление средств через испанский счет занимает три дня;
2.    При перечислении платежей напрямую с вашего российского счета на испанский счет продавца необходимо предоставить документ, подтверждающий перечисление («свифтовку»).
Проверьте документы на недвижимость. Агентство, которое вы выбрали посредником в сделке купли-продажи, должно получить и предоставить вам выписку из Регистра Недвижимости (Nota Simple) из Регистра Собственности (Registro de Propiedad). В ней указывается Ф.И.О. владельца собственности, стоимость, точный метраж и наличие задолженностей по недвижимости.
Составьте частный контракт купли-продажи и выплатите 10% от стоимости недвижимости. В этом контракте описываются обе стороны, фиксируются намерение сторон совершить сделку, а также ваше приоритетное право на покупку, условия покупки, стоимость недвижимости, размер первоначального взноса и т. д. Подписав данный контракт, вы выплачиваете около 10% от стоимости недвижимости, тем самым резервируя недвижимость за собой. Условия разрыва данного контракта соответствуют следующему: если инициатор разрыва контракта ваша сторона, вы теряете деньги (выплаченные 10% от стоимости), если инициатор продавец, он возвращает вам вдвое большую сумму, т. е. 20%.
Получите Идентификационный номер иностранца (N.I.E.). Номер получается в местном отделении полиции, на оформление достаточно одного утра. Вам понадобится паспорт, две фотографии 3х4, действующая шенгенская виза. N.I.E. будет готов через 15–30 дней.
Оформите Escritura Publica. В течение одного-трех месяцев после составления частного контракта оформляется главный официальный документ купли-продажи Escritura Publica — купчая. Оставшаяся сумма денег вносится при ее подписании обеими сторонами в присутствии испанского нотариуса.
Внесите оставшиеся 90% стоимости, подпишите и нотариально заверьте купчую — Escritura Publica. Перед подписанием купчей необходимо перечислить всю сумму, включая дополнительные расходы, на счет продавца. Если вам неудобно присутствовать при подписании самостоятельно, вы можете уполномочить своего адвоката или агентство недвижимости сделать это за вас. После подписания вы получите ключи от вашей недвижимости в Испании.
Просчитайте дополнительные затраты. В течение месяца после подписания купчей вам необходимо оплатить:
- НДС (IVA) — 7% на жилые помещения и 16% на земельные участки и коммерческую недвижимость;
- на вторичную недвижимость вместо НДС выплачивается передаточный налог (ITP) — 6%;
- налог на заключение юридических актов (A.J.D.). Выплачивается только в случае уплаты НДС (0,5% от суммы сделки);
- налог на нерезидентов — 5%;
- муниципальный налог (Plus Valia). Вычисляется из процентного расчета, определяемого местными налоговыми органами. Его сумма зависит от месторасположения объекта, размера земельного участка и времени, прошедшего с последней передачи собственности. Этим налогом облагаются сделки, как с первичной, так и со вторичной недвижимостью. Официально налог взимается с продавца, но обычно в условия сделки входит, что данный расход несет покупатель.
Общая сумма этих расходов зависит от стоимости недвижимости. В общей сложности, эти затраты составят около 10% от стоимости, указанной в купчей. В случае если вы запрашиваете ипотечный кредит, то сумма дополнительных расходов достигает 13%. Эти налоги выплачиваются во время оформления покупки, поэтому при последнем зачислении денег на свой испанский счет необходимо внести туда и эту сумму.
Другие расходы на покупку.
Помимо налогов, покупка повлечет за собой следующие расходы:
- Передача права собственности. Основной пакет юридической документации стоит минимум 1025 евро, но при покупке перепродаваемой недвижимости каждый случай рассматривается индивидуально.
- Нотариус. Тарифы устанавливаются законом, а сумма зависит от юридических процедур по документам на право владения. Как правило, затраты составляют от 300 до 600 евро.
- Реестр учета земельных участков Registro de la propiedad. Сумма сбора зависит от стоимости недвижимости, как правило, составляет около 300 евро.
- Письменный перевод закладных бумаг. Если это нужно клиенту, то стоимость услуги оплачивается дополнительно.
- Подключение к коммунальным системам. Сумма непосредственной стоимости подключения электричества снимается с банковского счета Клиента при оплате первого счета за электричество. Это составляет от 95 до 165 евро, в зависимости от уровня мощности электроснабжения. Все договора по коммунальным услугам, а именно свет, газ, вода, коммунальное обслуживание — привязаны к банковскому счету владельца квартиры и ежемесячно на основании этих договоров с вашего счета списывается абонентская плата и плата по показаниям счетчика за расход воды и электроэнергию. Проверять ситуацию и видеть все платежные документы вы можете по Интернету.
- Страхование собственности. Оформляется страховой полис на здание, имущество и гражданскую ответственность владельца, сумма взноса зависит от стоимости недвижимости и выбранного объема страховой ответственности, Например: стоимость недвижимости — 150 000 евро; стоимость имущества — 20 000 евро. Взнос при постоянном проживании (более девяти месяцев) — 280 евро, при периодическом проживании — 350 евро.
- Фискальное представительство. Это оплата услуг фискального представителя за составление ежегодной налоговой декларации от имени клиента и оплаты налогов. Обычно стоимость услуг составляет примерно 150–200 евро в год.
Кроме того существует три ежегодных налога, которые необходимо платить владельцам недвижимости, нерезидентам Испании:
Impuesto Extraordinario Sobre el Patrimonio — налог на наличие имеющегося имущества — платится один раз в год в декабре. Налоговая ставка на имущество стоимостью до 167.129 евро составляет 0,2 %. Таким образом, за недвижимость стоимостью 10 000 000 налог будет составлять 200 евро в год.
Impuesto sobre la Renta — налог на предполагаемый доход от сдачи недвижимости в аренду. Составляет 0,5 % от кадастровой стоимости. Что бы вычислить сумму налога можно воспользоваться следующей формулой: задекларированная стоимость недвижимости: 2 × 1,1 % × 25 %. Если вы постоянно проживаете в Испании, то недвижимость, которая является местом вашего постоянного проживания, данным налогом не облагается.
Impuesto Sobre Bienes Inmuebies (IBI) — ежегодный муниципальный налог, который платится в августе или сентябре, как резидентами, так и не резидентами.

Владельцам, не проживающим постоянно в Испании, рекомендуется держать на испанском банковском счету сумму из расчета не менее 375 евро на квартал для оплаты вышеперечисленных расходов методом прямых вычетов со счета.
Также вы должны зарегистрировать вашу недвижимость в Регистре собственности (Registro de la propiedad). Этим занимается агентство. Оригинал купчей направляется в Регистр собственности, где в течение трех месяцев недвижимость регистрируется. У вас остается нотариально заверенная копия купчей. При желании оригинал можно впоследствии потребовать у нотариуса. Для оформления на вас коммунальных платежей достаточно копии паспорта и номера вашего испанского счета.